דמי מפתח – כדאי לדעת כדי לא לפספס

צריך ייעוץ משפטי? תתקשר אלינו

נכס בדמי מפתח סובל אולי מתדמית של משהו  ארכאי ,"מפעם" ,אך מסתבר שבישראל 2018 יש עדיין לא מעט נכסים שכאלה. בעידן של מצוקת דיור ומחירי דירות למכירה וקניה שנוסקים לשמים, הפתרון של דירה בדמי מפתח הוא פתרון בכלל לא רע ודי כלכלי.

כדאי לדעת מהם המהלכים שכדאי או  אסור לעשות כדי להמשיך להיות דייר בעל זכויות בנכס בדמי מפתח, בישראל ישנם אזורים בהם ניתן לרכוש רק נכסים בדמי מפתח.

עו"ד יהושע (שוקי) ננר אשר שימש כיועץ המשפטי של ארגון הארצי להגנת הדייר, במשך שנים רבות והינו מומחה בדיני נדל"ן, משתף בטיפים ובמושגים חשובים שיכולים לסייע לכל מי שיש לו קשר לנכס בדמי מפתח:

 

מה הם דירה או בית עסק  בדמי מפתח?

רכישת נכס נדל"ני ב'דמי מפתח' הינה רכישת זכות של דיירות מוגנת. בין אם המדובר בדירה ובין אם המדובר בבית עסק- כאשר מסגרת הזכויות והחובות של הדייר המוגן נקבעו בחוק הגנת הדייר, כפי שתוקן מעת לעת וכן בפסיקת בתי השפט..

הדיירות המוגנת נרכשת תמורת תשלום דמי מפתח שגובהם נמוך בהרבה מרכישת הנכס בבעלות ( כ 60% מהשווי של הנכס בבעלות).

כאשר כיום נרכשת זכות של דיירות מוגנת תמורת תשלום של דמי מפ,ח, התמורה מתחלקת בין בעל הנכס_ המכונה בחוק "בעל הבית" לבין הדייר הנוכחי בדירה או בבית העסק. (בחלוקה בדרך כלל של 40% לבעל הבית ו 60% לדייר המוגן)

 

זכויות הדייר המוגן

עיקרי הזכויות של מי שרוכש דירה או בית עסק תמורת תשלום דמי מפתח הן:-

  1. הזכות להתגורר בדירה או להשתמש בבית העסק כל יחי חייו של הדייר המוגן.

  2. הזכות לשלם דמי שכירות נמוכים בהרבה מדמי השכירות הכלכליים, למעשה מדובר בדמי שכירות סמליים כמעט.

  3. הזכות להוריש את הדירה או בית העסק , לבן/בת הזוג או לילדים בתנאים מסויימים שיפורטו להלן/

  4. זכותו של הדייר המוגן כי בעל הבית ישתתף ב50 אחוז  מעלות תיקונים בסיסיים המפורטים בתקנות.

  5. הזכות למכור את זכות הדיירות המוגנת לדייר מוצע, שיבוא במקום הדייר המוגן המחזיק היום בנכס, כאשר הדייר הנוכחי יקבל כ 60% מדמי המפתח שישלם הדייר.

 

 

 

חובותיו של הדייר המוגן

הדייר המוגן חייב בראש ובראשונה לקיים במדוקדק את תנאי חוזה השכירות, כך חייב הוא לשלם את דמי השכירות במועדם, לא לתת לאדם אחר להשתמש בנכס המוגן אלא בהסכמת בעל הבית, לא לבצע שיפוצים בנכס המוגן ללא הסכמה של בעל הבית, ובראש ובראשונה עליו לגור בדירה המוגנת, או להיות בבית העסק, אחרת ייחשב כמי שנטש את הנכס-

ככל שהדייר המוגן לא יקפיד על תנאי ההסכם , או אם יפסיק להשתמש בו זכותו של בעל הבית תהיה לפנות את הדייר המוגן מהנכס ( באמצעות הגשת תביעת פינוי לבית המשפט) .

 זכות בעל הבית לפנות את הדייר המוגן מהנכס במקרה של בניה או הריסה

כפי שפורט לעיל בעל הבית יכול לפנות את הדייר המוגן מהנכס (בתביעת פינוי שתוגש לבית המשפט) במקרים הכרוכים בהפרות של הדייר המוגן את תנאי השכירות.

 

קיים מקרה מיוחד בו זכאי בעל הבית לפנות את הדייר המוגן- גם אם זה מילא בדקדקנות את תנאי השכירות- וזאת במקרה שבעל הבית רוצה להרוס את הבניין הקיים, שהוא בדרך כלל בניין ישן, ולבנות במקומו בניין חדש.

במקרה שכזה – בשונה מהמקרים האחרים בהם בעל הבית תובע את פינוי המושכר- על בעל הבית לתת לדייר המוגן זכויות דומות במקום אחר (דבר המכונה בחוק "דיור חלוף") וזאת בין בנכס ובין בכסף. לא פעם בתי המשפט פוסקים לדייר המוגן  במקרה שכזה סכום העולה על גובה הזכות בדמי המפתח.

 

דיירות מוגנת לכל החיים- ודמי שכירות נמוכים.

כפי שצוין לעיל כל עוד הדייר המוגן ממלא אחר הוראות הסכם השכירות ומשתמש בנכס- הוא זכאי לשהות במושכר ולהשתמש בו כל ימי חייו, כנגד תשלום דמי שכירות נמוכים מאד. סמליים ממש.

הורשת הזכות בנכס המוגן

 

החוק מאפשר  הורשת הנכס המוגן , לבן הזוג (או לבת הזוג ) של הדייר המוגן וכן לילדיהם.

 

ככל שהמדובר בבית עסק- הרי ההורשה היא באופן אוטומטי- בת הזוג (או בן הזוג במקרה והמדובר בדיירת מוגנת) באופן אוטומטי מקבל את זכויות הדייר שהלך לעולמו, בבית העסק המוגן , ובאין בין או בת זוג- ילדיו של הדייר שנפטר.

ככל שהמדובר בדירה- הרי כאן יש מגבלה שההורשה אפשרית רק אם בת הזוג – או הילדים, לפי העניין, התגוררו עם הדייר המנוח לפחות 6 חודשים טרם פטירתו.

הערה חשובה-ההורשה הינה חד פעמית,ויורשיו של הדייר המוגן לא יוכלו להוריש הלאה את הזכויות בנכס המוגן.

 

השתתפות בתיקונים

יתרון נוסף לדיירות המוגנת הוא כי בעל הבית חייב להשתתף במחצית עלות התיקונים הבסיסיים, שרשימתם מפורטת  בתקנות.

זכותו של הדייר המוגן למכור את זכותו לדייר מוגן אחר במקומו.

 

הן בדירה והן בבית עסק יש זכות לדייר המוגן הנמצא בו למכור את זכויותיו לדייר מוגן במקומו. הדבר נעשה בפרוצדורה ספציפית הקבועה בחוק, וכעיקרון אם בעל הבית מסרב לחילופים יש אפשרות לפנות בעניין לבית הדין לשכירות על מנת שיאכוף את ההעברה על בעל הבית.

 

הדייר היוצא זכאי לקבל כ 60% מדמי המפתח שישלם הדייר החדש ואילו בעל הבית כ 40%.

כנפי נשרים 13, בית ענבר, ירושלים

ברקוביץ 4, מגדל המוזיאון, תל אביב

02-6254161

yn@neneradv.co.il

  • ננר ושות' משרד עורכי דין ונוטריון בפ
  • ננר ושות' משרד עורכי דין ונוטריון בל